Robin。

2017 的房价

2016年,中国商品房销售额高达空前的12万亿,2016 的 GDP 靠房价撑了起来。同时,2016年中国存量房屋总价值高达 245 万亿元,行业总体杠杆水平加大,16年年末国家开始了调控。2017年,中央经济工作会议已经确定了“房子是用来住的、不是用来炒”的定位,预计2017年行业的调控仍然会继续。

从供应上看涨

从供应上看,任志强讲2017年的房价要比2016年涨得快,我觉得有道理的。调控简单讲就是有房子不让卖,不让卖的情况是不可持续的,因为这些房子迟早要卖。中央可能希望通过这段时间的调控来建立起更好的长效机制来推动地产业的健康发展,但这还是比较困难的,需要中央货币、监管部门、地方政府、房地产商等多方共同努力。

一线城市的房子的供需比回落,同时在调控之下,温和上涨是大概率事件。

二、三线城市的房子供需比仍比较大,2016房价上涨利于去库存,但去库存的压力仍然较大。


多元化经营策略

  1. 新业务拓展。除传统住宅、商办外,房企正在不断地开拓新的业务,如特色小镇、长租公寓、物流、养老、教育等一些新的业态。特色小镇和大基建联动和金融协调互补,房企自身投资一部分钱,其他钱可以通过社会资本来获取。长租公寓则更加关注大城市的核心地段开展,如北京望京的嘉瑞公寓。教育方面。碧桂园教育集团在全国范围内开办了学校;社区运营方面,碧桂园通过特供事业部为碧桂园社区的业主提供直采的食品来不断加强社区化业务的开展。
  2. 海外投资。房企的海外投资分为全投资全建设,买入低价的资产、资产运营、代建等。碧桂园在马来西亚的森林城市就是中国房企代表性的海外战略代表作。全球化战略过程中要避免的一点就是,海外投资的资产被国人所持有的比例问题。
  3. 大金融。房地产本身和金融关系密切,随着时代潮流,各个房企也纷纷深化了大金融行业的布局,在信托、证券、消费金融、保险等领域都有布局。例如,绿地正在加快对金融产业的布局,2017的业绩目标中对金融利润的要求要占到集团利润的20% - 25%的比例。同时也要避免过度的金融化,防止形成资产泡沫。
  4. 合伙机制。房企通过合伙机制(类似 PPP)来加快自身的发展。

房地产与互联网

正如互联网对其他行业产业的影响一样,互联网促进了房地产行业环节的效率——主要集中在房地产中介方面。在互联网大环境之下,传统的地产中介的经营模式持续地被改变、颠覆,交易效率提升、交易线上化、新技术的应用等。

互联网在对房地产中介行业产生一定冲击的同时,房产中介行业的主要竞争还是来自线下,如销售策略、销售技巧。而互联网

相关部门调控以及行业管理力度加强

远见房地产

著名经济学家哈里森研究了美国和英国上百年的房地产发展历史后,总结出经典的 18 年周期论——7年缓慢上涨,5年加速上涨,2年疯狂上涨,4年泡沫破裂。

对于中国来说,2000年是一个起点,当年的全国商品房销售额为 0.39 亿。

  • 2000年 - 2007年是起步增长期,7年的年复合增长率为 33.7%。
  • 2007年 - 2008年的为调整期。
  • 2008年 - 2013年这5年加速增长,5年的年复合增长达到 26.5%。
  • 2013年 - 2014年为调整期。
  • 2014年 - 2016年为繁荣增长期,2年复合增长 19.9%。
  • 2016年 - 2017年迎来了调整期,下一步会是怎样呢?

由哈里森研究的18年周期看,中国房地产行业已经进入高风险区域。


下面从房地产的本质来看具体的情况——分别为现金流内部收益率

现金流取决于市场规模,二市场规模扩大的基础来自人口增量。未来5年,北上广深的人口压力依然很大,而土地供应有限,这种情况下投资策略应迎合规模增长。对于大城市,房企在争夺地王的时候,也加快了都市圈。而对于人口增长乏力的城市来说,房企应调整经营投资策略,从规模增长转向质量增长。

内部收益率取决于两个因素:城区土地的稀缺性和房价泡沫风险低(杠杆风险低)。厦门为例,厦门的城市化率为 58%、都心化率 31%、2011年至2016年的人口增长 29.3万,预计2016年至2021年人口增长为24.4 万人,相减得出5年环比增加 -4.9 万人。同时厦门的经济结构旅游占比较大,可以得出存在严重的风险(厦门的策略是靠“厦漳泉”带动经济结构整体健康发展)。


Robin on February 19, 2017 Sun.

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written by 陈烨彬 Robin Chen , and published under (CC) BY-NC-SA.