Robin。

政策方向

房子的本质

房价上升的原因

  • 房价上升在一定程度上是以资产泡沫为代价,降低通胀压力。2000年至2016年,M2总量从12.7万亿飙升到155.87万亿,M2的年复合增长率为16.9%。而流动性暴增并没有形成严重的通货膨胀,就是因为大部分资金都流入了房地产。房价不断被推高,吸收了大量的流动性,缓冲了货币超发对物价的冲击。

目前的措施

  • 地产供给端,推高地价。地价的提高的原因有两点:一是房价上升,带动上游土地成本上升;二是长期来看(下一个20年或100年),可供开发的耕地是有限的(中国一共24亿亩耕地,近20年的城市建设用掉了3亿亩耕地,保证中国人口粮食供应的底线是18亿亩,也就是说,还有3亿亩耕地可供),供给量减少必然推动价格上升。
  • 地产持有端增加持有成本——也就是征收房产税。对于政府而言,以卖地作为长期的收入来源是不可持续的,随着地产市场存量上升、市场日渐完善,房产税可替代现有的土地财政,成为政府一个可持续性的收入来源。

随着时间,学区房将不再热门。学区房的热门一定程度上是因为:

  • 有学可上
  • 有好学可上

前者说明了目前的教育资源是有限的,后者说明好的教育资源是有限的,但两者都说明教育资源的供给有限。参照西方国家,未来的私立学校将填补一定剩余的资源空缺。而私立学校的逻辑是基于市场经济的,也就是说低价格的私立学校满足“有学可上”,高价格的私立学校满足“有好学可上”。

城市流入的人口不会是“接盘侠”。无论是年轻白领还是农民工,大部分人的收入都难以支撑当前的高房价。

和股价一样,由投机性需求推高的房价,也将因为低收益、负收益而下降。通常而言,

  • 刚需决定了普通商品房不会因为房价涨跌而流动到市场上成为待售楼盘。
  • 那些作为投资属性的房屋,一旦市场看跌、价格预期下降,供给端将大量增加、需求端而快速收缩。

北上广深而言,人口变动对房价影响不大,说明了房价和人口增加并没有直接关系。由此推断,

目前的房价取决于其金融属性,而非商品属性。

什么是合理的房价?

大部分工薪阶层的收入能够承受的房价,会是房地产的底部。底部的变化,则取决于工资水平的上涨速度。


Robin on 17 December 2017 17:55 at Shanghai Tower

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written by 陈烨彬 Robin Chen , and published under (CC) BY-NC-SA.