作用因子与时间

• 作用因素是什么？
• 以时间为轴，各因素过去怎么变化、未来怎么变化？

作用因素是什么？

• 国家政策
• 人的习惯
• 数量的变化。数量的影响要看供需平衡点，平衡点到来之前是增量市场，过了平衡点是存量市场。增量市场和存量市场的逻辑不同。

案例思考

大城市与小城市

大城市与小城市的发展可以参考马太效应：

• 大城市：城市条件好 -> 吸引人不断涌入 -> 人带来更快的发展 -> 城市条件更好。
• 小城市：城市条件相对较差 -> 吸引力相对薄弱 -> 发展相对缓慢 -> 城市条件改善缓慢。

总的资源是有限的，平均分配不是最优的，按照城市人口数量比例来分配资源，一、二线城市将获得更多的资源，今后将会有更多的人涌入大城市。

房地产市场

大背景：

• 虽然放开了二胎政策，但是随着政策效果的滞后性、人们生育需求下降，未来中国面临老龄化加剧、年轻人比例下降的问题。
• 18亿亩耕地是我们生存的底线，总体的城市建设用地是有限的，而大城市更是如此。
• 中国的房地产市场是半市场化的，政府的作用影响很大。高房价一定要有手段化解，但一定不会以大崩盘的方式(崩盘会带来市场大乱)。

思考：

• 房地产增量在放缓，正在迎来一个存量市场。
• 未来五年，以租赁为主的公司一定会超越以开发为主的公司。
• 纵观全球，房产都是家庭的重资产。在中国，房产占家庭资产的60%，全球约50%。
• 租售同权带来了租赁金融化可能。
• 随着时间，中国人的观念中不再会觉得一定要有私有房产，租赁将成为一种有尊严的生活方式。